Aktuality, nabídky a další ...

Zdraží se nákupy nemovitostí po dubnu 2016?

10. listopad 2015
dům

Před dvěma lety jsme Vás na našich stránkách informovali o změnách, kterými Senát upravil tehdy navržené znění zákona - Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. Mezi těmito změnami byla i zásadní změna v otázce, kdo bude poplatníkem této daně, kdy tak byla umožněna u směnné a kupní smlouvy stávající úprava, s tím, že si smluvní strany mohou vybrat a jako poplatníka si zvolit i nabyvatele.

Vláda minulý měsíc schválila návrh novely, která se vrací k původnímu návrhu, kdy poplatníkem této daně bude ve všech případech již jen nabyvatel a to ačkoli dle materiálů GFŘ za stávající úpravy využívá možnosti volby za poplatníka nabyvatele jen 16 subjektů ze 100.

 

Ministerstvo financí uvedený návrh odůvodňuje tím, že:

 

  • Jde o nesystémové ustanovení, neboť žádný daňový zákon nikdy nedával v otázce poplatníka na výběr a navíc ve většině evropských zemích (kromě Polska a Slovinska) je poplatníkem nabyvatel
  • Předmět daně tj. zdanění nabytí nemovitých věcí bude již odpovídat skutečnosti
  • Nejasnost pojmů „koupě“, „směna“, „kupní smlouva“, „směnná smlouva“ přináší výkladové problémy při posouzení, která úplatná nabytí vlastnického práva lze podřadit pod tyto pojmy
  • Současná úprava poplatníka daně je rovněž značně komplikovaná v případě směny, která umožňuje si zvolit pro oba převody jednou nabyvatele, v druhém převodce
  • Odpadne komplikovaný institut ručení
  • Stanovení převodce poplatníkem daně činí problémy rovněž v  případech úplatných nabytí nemovitých věcí z vlastnictví České republiky
  • Skutečnost, že poplatníkem daně je převodce může způsobovat komplikace při výběru daně, protože převodce již nemá nemovitost v držení a není dle MF dostatečně motivován
  • Je ztížena možnost vyhledávací činnosti správce daně pro účely správy daně, protože správci daně musí vyhledat informaci o poplatníkovi ve smlouvě.
  • Komplikace nastávají i v případech, kdy manželé – převodci – jsou v rozvodovém řízení a fakticky spolu nekomunikují, přičemž mají povinnost platit daň při úplatném převodu nemovité věci společně a nerozdílně (solidární daňová povinnost), neboť, jak vyplývá i z neoficiálních vyjádření MF k této novele, pokud si manželé nemovitost kupují, tak spolu asi ještě v té době komunikují, takže u manželů – poplatníků na straně nabyvatelů tento problém odpadá.

Přiznání, u kterých je poplatníkem nabyvatel, jsou o něco jednodušší, neboť zde odpadá příloha o druhé smluvní straně, která je v opačném případě ručitelem, pro advokáty odpadá nutnost myslet na správnou formulaci o poplatníkovi ve smlouvě, odpadnou i instituty zajištění daně v úschově apod.

Ekonomicky se tato změna neblaze dotkne především těch, kteří mají za stávající právní úpravy zafixovány kupní ceny v předkupních smlouvách, budoucích kupních smlouvách apod., kde se předpokládalo, že daň z nabytí nemovitých věci zaplatí prodávající a k převodům dojde po 1. 4. 2016, kdy poplatníkem zřejmě bude ze zákona jen nabyvatel. Tím dojde mnohdy k neplánovanému navýšení nákladů kupujícího.

Novela totiž nemá přechodné ustanovení, které by počítalo s těmito situacemi, protože před účinností novely nedojde k právní skutečnosti, se kterou je spojen výběr této daně. Pokud tato novela projde legislativním procesem a vyjde v této podobě ve sbírce zákonů je řešením buďto urychlení vkladu, tam kde to je samozřejmě možné, tak aby byl návrh na vklad podán příslušnému katastru nemovitostí do 1. 4. 2016 anebo začít vyjednávat o dodatečné úpravě kupní ceny. I za současné situace musí prodávající jako poplatníci počítat s tím, že jejich skutečné cash flow nebude rovno kupní ceně, ale kupní ceně mínus daň, a tak si zpravidla již kalkulují kupní ceny s přihlédnutí k výši daně, kterou budou muset z prodeje odvést.

 

Vzhledem k tomu, že se nyní uzavírá řada smluv, které budou účinné až po tomto datu, doporučujeme s touto změnou počítat.

 

Zpět na úvodní stránku

© 2013 • Vladimír Lukáš